来源：拾遗地
文/十一弟
最近，十一弟留意到一个很有意思的新闻——
黄金费用 持续飙涨，金店反倒扛不住了，纷纷倒闭关门。
这似乎是个市场悖论，但其中的道理，却很浅显——
金店算是二道贩子，把黄金批发进来，加工以后零售，赚的是手工费和差价。
黄金费用 涨得停不下来，买的人越来越少，金店就很难撑下去了。
市场的驱动力，不在于资产费用 ，而取决于真实需求与购买力。
黄金的市场悖论，也投射到了房地产，尤其是土地市场。
这两年，尽管楼市一直很冷清，但地价越拍越贵，地王越拍越多。
从去年开始，很多大城市陆续取消了土拍限价。
摘掉了紧箍咒，有些财大气粗的开发商，彻底放飞了自我。
到上个月，百强房企榜单上，拿地支出比较高 的是保利，花掉了345亿买地。
保利是带头大哥，跟它的销售规模匹配上，拿地力度相对也大。
今年前九个月，保利的销售规模2417亿，比去年下滑了将近三成。
去年同期，保利在土地市场上花掉了618亿。
也就是说，保利在今年的拿地开支，砍掉了四成以上，大幅收缩。
今年的房企拿地榜单上，一直排在保利后面的，就是绿城。
到上个月，绿城已经在土地市场砸了326亿，跟保利相差无几。
今年前九个月，绿城对外宣称销售规模已达1872亿，行业排名第三，仅次于保利和中海。
但其中有717亿销售额来自代建项目，与拿地挂钩的自投项目销售额，大概1155亿。
在百强房企销售榜单上，绿城只能排在行业第七。
跟去年相比，绿城在今年的拿地力度，同样有所收缩，这与房企整体低迷的拿地氛围契合。
不过，强者从来不抱怨环境。
在一些核心城市，相较于其他房企，绿城明显更激进、凶猛。
昨天，杭州上城区江湾新城板块挂牌了一块地。
拍卖现场，吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭置业、中海等几家开发商报名争夺。
历经两个多小时、77轮厮杀之后，这块地被绿城摘牌抢下，总价逾34亿，溢价率接近29%。
折算下来，楼面地价超过了5万/平米，一举成为杭州新的单价地王。
杭州土地市场的单价纪录，已经尘封了八年之久。
2016年，绿城拍下了位于杭州下城区的凤起潮鸣地块，溢价一倍以上，折合楼面价4.5万/平米。
时隔八年，绿城再度刷新了杭州的单价地王。
十一弟粗略算了下，今年以来，这至少是绿城第四次拍下地王了。
在此之前，它已经在苏州、上海接连拍下了几块地王。
今年三月份，苏州首场土地拍卖。
绿城以总价8亿出头，拍下了位于高新区的狮山地块。
溢价率42%，折合楼面价4.5万/平米，刷新了区域内的单价纪录。
同一个月，绿城又拍下了位于苏州工业园区的双湖地块，总价将近31亿。
溢价率18%，折合楼面价6.5万/平米。
这不仅是苏州市的单价地王，还是整个江苏省的单价地王。
更让人惊掉下巴的，是在上海土地市场。
今年八月份，绿城以总价48亿，拍下了位于徐汇滨江的原小米上海总部地块。
溢价了三成，成交楼面价超过13万/平米。
它不仅刷新了上海土拍的单价纪录，更是一举成为了全国的单价地王。
光是苏州、上海、杭州这四块地王，绿城在今年就已经砸进去了121亿。
到处拍地王，就像从山上滚雪球，体积越来越大，势能越来越猛，根本停不下来。
看似很危险，其实一点都不安全。
绿城的管理层，只怕是对巴菲特的名言烂熟于心——
在别人贪婪时你要恐惧，在别人恐惧时你要贪婪。
不管对手出多少钱，我都照跟，而且永远只贵一口价。
一口气吃下几块地王，绿城的资金压力也很大。
为了解套这些地王，它选取 撬动杠杆，引入金融机构——
信托。
过去几年里，这是绿城在密集拍下高价地时，最依赖的融资渠道。
位于苏州的狮山地王，绿城将其开发成了“逸庐”，今年九月底刚刚开盘入市。
在开盘之前，信托资金就已经到位了。
十一弟查了下，绿城仅持有逸庐项目66%的股权，剩下34%的股权，由上海信托持有。
位于苏州的双湖地王，绿城将其开发成了“玫瑰园”，马上也要开盘了。
绿城对玫瑰园项目的持股比例，还不到51%，剩下超过49%的股权，由陕国投信托持有。
这是最典型的明股实债，出于分摊资金压力，绿城为地王项目引入的融资杠杆。
从前房企疯狂扩张、高歌猛进的那些年，他们与信托机构打配合，把明股实债的融资套路，发挥到了极致。
现在，像从前那样大胆、激进的开发商，已经寥寥无几了。
在这些地王项目上，同样的配方、熟悉的味道，绿城对此得心应手，甘之如饴。
它手里拿着旧地图，依然找到了新大陆。
从本质上来说，跟开金店一样，开发商也属于二道贩子——
把土地买过来，开发建设盖房子，然后出售给买家。
土地就像黄金，不管费用 高低贵贱，最后能否解套，取决于真实需求和购买力。
也就是买家兜里还有没有钱，对房地产还有没有心理预期。
绿城拍下的这几块地王，楼面价更低的4.5万/平米，最贵的13万/平米。
未来入市的新房单价，少则卖到六七万，多则卖到十几万，全是盯着有钱人的口袋。
地王，绝对不坑穷人，专门收割富人。
下面 ，全靠身上揣着几千万的有钱人，排队抢房、接盘解套了。
